|
|
人口的增長或減少，都是緩慢與無感的過程，因此，房地產景氣分析的影響因素中，大多忽略人口的存在與重要性。但從某一段長時間觀察，以一個世代或兩個世代的人口趨勢分析，會發現人口因素對整個社會、經濟，甚至國家發展，都產生極大的影響，當然也包括房地產市場在內！
2010年至2025年，台灣人口發展趨勢將遭遇到世紀大轉折！開始是出生人口明顯減少，幼年人口數明顯降低，跟著戰後嬰兒潮世代大量邁入老人潮，接著老人總量高於幼兒總量，再來就是勞動人口數從高峰跌落，到了2020年代中期，死亡人口高於出生人口，因此，總人口數將一直穩定地下降到21世紀中後期！這種人口發展趨勢與現象，如果沒有完整人口政策或外國投資策略因應，對於未來住宅與房地產市場將是一項嚴酷的挑戰。
名家推薦
王進祥理事長（行政院政務顧問、中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長）
行政院對於人口高齡化、少子女化與居住正義等議題，都列為重要施政方向，卓博士大作《房市風暴》一書提到的人口危機與商機等前瞻看法，值得政府、不動產界與全民共同關注。
王應傑理事長（台北市商業會理事長、中華民國不動產經紀商業同業公會全國聯合會創會理事長）
台灣緊追著西歐、日本、韓國等國家的高齡化、少子化腳步，未來面對高齡族群的龐大遺產繼承，少子化的住宅剛性需求減弱，勞動人口的經濟負擔加重，人口紅利逐漸消失等人口結構轉變，卓理事長在本書深入探討房市景氣將和過往50年的差異與變動，呼籲政府與產業界要及早提出人口、房市與住宅方面的因應對策！
周志龍（台北大學都市計劃研究所特聘教授、考試院第12屆考試委員）
社會各界對於人口老化、少子化的議題討論很多，也深知對不動產會有所影響，但都很片段，以至於對房地產市場結構及城市發展的真正深遠影響、相關的理解仍很片面模糊。卓輝華博士以其超過30年從事不動產估價事業之經歷及豐厚學養的田野觀察，以具體數據，洞見了許多人口結構變遷與台灣房地產發展的關係與問題癥結。對於不動產與城市發展關心的學術專業研究人員，以及社會各界的房地產投資從業者、城市規劃師與政府決策者而言，本書所提相關見解推論，深具震撼力與參考價值。
楊松齡教授（文化大學環境設計學院院長）
近來社會各界認為少子化是國安問題，卓輝華博士發現人口結構轉變是已開發國家的世紀課題！台灣從多子化到少子化，從年輕化到高齡化，連勞動力市場在2016年也開始衰退，房市如何創造剛性需求，將是未來半世紀的房市重要課題。
作者簡介
卓輝華
國立政治大學地政博士
宏大不動產估價師聯合事務所創辦人
中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長
中國土地改革協會理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員
中國文化大學都市計劃與開發管理系兼任助理教授
推薦序│林建甫（台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授）
房地產有良的專業分析
推薦序│翁得元（經濟日報副社長）
從人口變化看未來房市趨勢
作者序
人口與房市結構翻轉的危機與商機
Chapter 1 土地神話與房市完美風暴
房市完美風暴來襲
人口可以預測房市發展
人口紅利，開啟五波房市榮景
人口快速成長的第一波房市（1960-1969）
全面都市化的第二、三波榮景（1970-1985）
初嘗人口紅利的第四波高峰（1986-1990）
人口紅利爆發最大交易潮（1991-2003）
人口紅利顛峰開創第五波繁榮（2004-2014）
Chapter 2 人口減少與住宅剛性需求消失
因應少子化辦公室
70年創造1,750萬人住宅需求
每增250萬人，拉升一波房市能量
55年增加742萬戶住宅需求
未來人口減少的住宅需求變動
1,000萬戶是家庭成長極限嗎？
房市高峰與家庭戶數的連動
住宅量已遠大於住戶數
戶量帶動住宅剛性需求
一人一戶成2000年後主流
節稅效應創造戶籍成長
村落消失與小宅主流化
住宅高於人口戶籍的隱憂
未來家庭數成長的極限
Chapter 3 少子化何時讓房市崩盤
出生人口與房地產市場
戰後嬰兒潮世代推升房價
回聲潮世代不平高房價
少子化趨勢會讓房市崩盤嗎？
出生人口第一波高峰期（戰後嬰兒潮）
出生人口第二波高峰期（回聲潮世代）
兩波出生人口跳崖期
小學未來轉型老人安養中心
Chapter 4 高齡化與龐大遺產繼承
半數人年齡將超過60歲
戰後嬰兒潮加速邁進老人潮
台灣老化有多嚴重？
哪個縣市高齡人口最多？
哪個縣市老化程度最高？
七成房屋被高齡族群持有
高齡族群投資房產保守
高齡族群的換購屋潮
千禧世代等著繼承龐大遺產
Chapter 5 人口紅利與房市高峰同步轉下
人口紅利激勵房市
扶養比與房市關鍵50年（1962-2012）
扶養比上升，房價下降？
人口紅利創造五波房市奇蹟
2015年人口紅利與房市同步從高峰轉下
Chapter 6 六都未來搶人口救房市
房價高漲促進都市發展
三階段都市人口大躍進
都市化推動房價飆漲
高房價與都市人口密度
六都高房價全靠人口撐盤
台北市房價所得比下調40%才合理
人口最多都市只有台北市一半房價
房價低成為桃園市人口爆發主因
台中市人口躍居全國第二位
第一府城人口成長居六都之末
高雄市人口與房價為南台之冠
六都搶人口決勝未來
Chapter 7 2018-2060房市預測
人口趨勢拉長景氣波動
人口與房市結構同步轉變中
國際城市競爭決勝未來
現存建地可住3,000萬人
高齡人口紅利商機
從「養兒防老」到「以房養老」
都市更新還有20年黃金期
2018-2060房市發展預測
後記：只要有人在，就有房地產需要
附錄：人口與房市大事紀
