作者簡介
邱愛莉
House123董事暨執行長。本來是朝九晚五的上班OL,偶然的契機開始接觸房地產,發現自己對房地產的熱情,進而投入房地產研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式,將房地產變成穩定增值的投資工具。2012年成立House123全方位房產平台,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價,協助學員買一間喜歡、會增值的好房子。
關於房地產&投資,你得先知道:
1.學投資很好,但是請先在你的本業做到卓越。工作是一件很快樂且有價值的事。
2.房子是資產,好資產會增值是天經地義,房地產賺的就是增值的錢。
3.房子不是期貨,不要買來囤。房子的價值是「使用」,所以房子買來就自住,或出租。
4.如果以上都認同,來吧!來看這本書,讓我跟你分享我的故事與8個增值公式。
推薦序1
・從 Street Smart 到 Book Smart 的房地產教戰守則/紅色子房
推薦序2
・買到夢想中的黃金屋/夏韻芬
推薦序3
・購屋前必須先了解的技巧、心法/莊孟翰
推薦序4
・關於「房事」的終極懶人包!/許耀仁
推薦序5
・房市是戰場,你需要更強的武器/張家銘
自序
・從 -400萬變成3000萬,資產大翻轉的秘密
第1章 如何從房地產中致富?
問題1─地點為王?買房子選對地點一定賺⁉
・除了地點,還要考量「時間」和「利息」
・換個腦袋!用200萬自備款滾出200萬增值空間
・以小換大,500萬套房變成8500萬豪宅
問題2─多空交戰!現在到底是不是購屋好時機?
・不管房價高低,永遠都有被低估的房子
・練好基本功,無論房價漲跌都能買到超值好屋
・「爽」+「買得起」,就是自住買房的兩大條件
問題3─投資買屋,如何賺到財富?
・租金和價差,是買屋的最大利基
問題4─中古屋、新成屋、預售屋,該怎麼買?
・中古屋C∕P值高,但要慎選屋況
・預算足夠,可考量新成屋
・不想馬上揹房貸,不妨考慮預售屋
・中古屋、新成屋、預售屋比一比
問題5─關鍵在預算!有足夠的錢買房子嗎?
・算一算!買屋需要多少錢才夠
・銀行評估的是「償債能力」
・要為房貸負擔一輩子?
問題6─如何開始尋找好屋標的?
・填好這張表格,讓你找到好房子!
・開始上網找屋去
・買屋基本功 →了解房屋的銷售管道
問題7─擔心被當肥羊?該不該向仲介買房子?
・3個步驟教你從仲介中挑出好咖
・勤勞的仲介比較可靠?小心仲介帶看陷阱!
・買屋基本功 萬丈高樓平地起,房子興建與銷售流程
第2章 房價大揭密,看懂房屋的真正價値!
密碼1─不懂區域行情,小心當了冤大頭!
・實價登錄能反映真正行情?
・實價登錄也有陷阱!? 小心交易單價失真!
・我的小祕訣──只要3秒鐘,馬上得知真行情
密碼2─謄本資料暗藏玄機,只花20元看透屋主成本!
・買屋只看權狀不夠,一定要看謄本
・注意1:抵押權人的部分
・注意2:有沒有「擔保債權總金額」
・注意3:留意「共同擔保地號」和「共同擔保建號」
密碼3─3招必殺技,了解區域行情,房價省下25%!
・方法1:直接找仲介了解大概行情
・方法2:多逛預售屋的接待中心
・方法3:善用Google,它是最好的房產大師
第3章 中古屋看屋、議價技巧大公開
技巧1─記下14個口訣,第一次買屋就上手!
・風火水電光,天地牆柱窗,地段、環境、價格、收益
・萬無一失!跟著我的看屋路線準沒錯!
技巧2─新手選屋第一步,購屋環境仔細看分明
・重點1:走進房子前,注意路寬或是巷弄寬度
・重點2:走進房子後,每個房間先走一圈
・重點3:走到每個窗戶邊觀看細節
・重點4:室內屋況仔細檢查
・重點5:別忽略公共空間和頂樓
・重點6:如果你買的是頂樓
・重點7:如果有帶車位
・重點8:走出房子,看看環境
技巧3─精準看屋,一定要問的6個問題
・問題1:目前出售情形如何?
・問題2:附近的學區是哪些學校?
・問題3:土地使用分區為何?
・問題4:服務費是多少?
・問題5:產權是否單純?是否為瑕疵屋?
・問題6:附近沒有嫌惡設施?
技巧4─避免買到瑕疵屋,看屋必帶的實用小物!
技巧5─學會推算合理價,總價省下100萬以上!
・行情價必須減去需整修的預算
・一樓公寓如何推估合理價?
・頂樓加蓋如何推估合理價?
・有做夾層的房子如何推估合理價?
・有露台的房子如何推估合理價?
技巧6─「出價」出的好,議價就成功一半了!
・絕招1:先口頭出價,往合理價下殺1成以上
・絕招2:超好用的萬用句!一招走天下!
技巧7─先口頭出價就好,別急著下斡旋、簽約
・「斡旋」和「要約」的不同
・要約、斡旋的注意事項
技巧8─破解仲介常見的花招
・祕訣1:堅守自己的底線,不輕易加價
・祕訣2:無欲則剛,可以「想要」,不能「需要」!
・祕訣3:談判心法有絕招,先讓屋主喜歡你!
技巧9─履保費用省不得!省了3000元損失300萬!
・別忽視交易安全,一定要有履保服務!
・買賣雙方各付一半費用,只要3千元!
・簽約時一定要注意7個要點
・附表1.成屋的交易流程
2.代書流程:產權把關、稅務結算、產權過戶
3.履保流程:銀貨兩訖,交易安全
技巧10 避免日後糾紛,交屋6要點不可不知
第4章 預售屋增値術━分期付款,累積千萬資產
要點1─因為預售屋,月光族空姐存下千萬資產
・省下名牌包,買屋後財富大不同
・買預售屋,強迫自己儲蓄
要點2─買預售屋風險(一)價差太大、資金周轉不靈
・實價登錄不即時,成交價落差20%!
・用低於新成屋的行情,買2~3年後的新屋
・資金周轉不靈,被沒收150萬還解除合約!
・貸款成數不夠,影響資金彈性
要點3─買預售屋風險(二)想像與實際交屋有差距
・狀況1:只看平面圖,交屋後才發現電線桿在家門前!
・狀況2:邊間一定比較好脫手?注意格局和坪數!
・狀況3:無邊際泳池,變成屋頂蓄水池!
・狀況4:比較「公設比」,不如比較「雨遮+公設」的比例
・狀況5:戶數越少越單純?小心買到沒有管理的華廈!
・狀況6:太前衛的造型,令人敬謝不敏!
・狀況7:保固狀況多,先打聽建商評價
・狀況8:使用分區停看聽!工業用地價格只有1∕2,買到賺到?
・狀況9:停車位學問多!類型都搞懂了嗎?
要點4─建商花招大破解!避開廣告八大陷阱!
・陷阱1:基地和接待中心離很遠!
・陷阱2:基地地圖將路況截彎取直,製造錯覺
・陷阱3:距離市中心步行∕開車∕捷運只要10分鐘?
・陷阱4:樓下永遠有樹和公園
・陷阱5:樣品屋看到的不一定拿得到!
・陷阱6:樣品屋看起來好寬敞?交屋後衣櫥塞不下!
・陷阱7:美輪美奐的公設示意圖,不如眼見為憑!
・陷阱8:漲幅暗示太誇張!別的區域漲,關你什麼事!
要點5─會不會議價差很大!說對一句話,省下100萬!
・知己知彼,先了解預售屋的銷售要角
・議價前做好充分準備!
要點6─沒有履保,小心買到爛尾樓!
・履保,讓預售屋交易有保障
要點7─揪團一起買,每坪再省約5~10%!
・掌握兩個議價好時機
・團購買屋,價格更優惠
・議價時要「無欲則剛」
第5章 裝潢=裝修+風格 超高C/P値裝潢術
重點1 ─關於裝潢,我想說的是……
・找錯工班,工程拖了8個月!
・真的需要花大錢裝潢嗎?
重點2 ─7大步驟,讓你裝修一次搞定!
・拆除、水電、木工、泥做、油漆難不倒你!
・步驟1:房子有漏水、壁癌一定要先解決!
・步驟2:安全為上,水電、管線需重拉!
・步驟3:結構牆拆不得!小心你家變危樓!
・步驟4:誰說一定要做天花板?loft風正流行!
・步驟5:地板需要重新做?各式材質比一比!
・步驟6:牆永遠只有白色?善用色彩創造空間氛圍!
・步驟7:系統家具、活動家具各有優劣
重點3 ─6大招數,用小錢打造夢幻空間!
・招式1:燈光是空間裡的魔法師,你家有幾種燈?
・招式2:牆面色系與窗簾巧妙搭配,質感提升50%!
・招式3:善用電視壁掛,空間更簡潔!
・招式4:多元家具塑造居家大空間
・招式5:鋪上南方松,頂加平台變成空中花園!
・招式6:一秒變文青!假掰飾品不可少,看到就想住
・買屋基本功 學會工序順序,你也可以自己發包!
重點4─別踩4大地雷,避免裝潢糾紛自保之道
・狀況1:朋友介紹的設計師就不用簽約?
・狀況2:工程款項分期付款就安全?小心文字陷阱!
・狀況3:便宜不一定大碗!付款一定要留下金流記錄!
・狀況4:保固服務很重要!必要時主動諮詢專家!
・別忘了,先做好敦親睦鄰
第6章 雙贏的投資策略,賺租金又賺增値!
策略1─不出租,純賺價差!20間房子淨賺800萬!
・重點1:700萬舊公寓沒人要,裝潢後1080萬成交!
・重點2:買得夠便宜!屋主缺錢,買到賺到!
・重點3:奢侈稅+實價登錄,純賺價差大不易
策略2─整層收租,用240萬賺240萬!
・2年投報率100%!4大關鍵讓你順利出租!
・關鍵1:小心獲利被裝潢吃掉!
・關鍵2:租金一定要夠付貸款利息!
・關鍵3:善用技巧,快速出租!
・關鍵4:租客管理很重要-壞房客讓人睡不著!
策略3─隔套收租,月賺租金3萬,再賺價差200萬!
・8個眉角讓房子自己養自己!
・眉角1:租金要夠付房貸每月攤還的本金和利息
・眉角2:想做套房出租,先做市場評估
・眉角3:留意建築法規,小心房子被報拆!
・眉角4:邊間、格局方正超好隔,創造高坪數效用!
・眉角5:水電管線很重要,千萬不能省錢!
・眉角6:每間套房編列5千元裝潢預算,提早租出去!
・眉角7:成敗都在房客管理!
・眉角8:先算好如何出場再考慮進場!
策略4 ─3個祕訣讓你的預售屋獲利出場!
・秘訣1:掌握預售屋銷售管道,讓你的房子被看到!
・秘訣2:怎麼買,就怎麼賣!文宣想好,打鐵要趁熱!
・秘訣3:不透露自己的成本,換約時再揭曉
第7章 房貸大學問,省下百萬利息差很大!
關鍵1─先估貸款再出價,貸款不高表示你買太貴!
・我的祕訣──先請銀行估貸款成數
・標準話術、準備資料請銀行幫你估價
・聯徵資料很寶貴,不要輕易授權銀行調閱
・誤踩地雷,貸款成數少兩成,利息調升1%!
關鍵2─成為銀行眼中的A級客戶
・提高貸款條件的6個小撇步
關鍵3─貨比三家不吃虧, 選對房貸省下100萬元!
・種類1:利息是否浮動
・種類2:利率結構也不同
・買屋基本功→房貸常見小問題
關鍵4─利用房貸,讓銀行提供投資的銀彈
・房貸總類多,教你聰明選
・本息平均攤還?本金平均攤還?搞懂了嗎?
・房貸試算超簡單,輕鬆算出每月還款金額
・附表→政府的優惠貸款方案
第8章 搞懂稅法,買屋賣屋稅費省很大
提醒1─買不動產,一定要把稅制先搞懂
・考考你!何謂「實價課稅」?
・簡單口訣記下來:「契印土財」
・買屋稅費→別擔心,契稅、印花稅代書會幫你算好!
・賣屋稅費→土增稅、財交稅請代書幫你試算最安心!
提醒2─必看!三大族群的節稅撇步
・房貸族→善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」,每年報稅省9萬!
・換屋族→善用「自用住宅重購退稅」,退稅20萬!
・資產族→遺產稅、贈與稅都有節稅省大錢的方法
・買賣房屋的其他費用
・房屋持有稅費:房屋稅、地價稅
・附表 奢侈稅罰很重, 一定要誠實申報
・附表 房東族需繳納租賃所得稅
後記:財商是一種生活態度,學會就是你的本事
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