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買房也要買幸福:挑好屋,預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」!
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買房也要買幸福:挑好屋,預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」!

作者: 陳品峯
出版社: 推守文化
出版日期: 2014-03-12
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內容簡介

房價有值,管理更有值!

  高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課:

  懂物業規劃,才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值

  為什麼同樣的地段,有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔,有些社區卻是公設破落、房價有退無進?台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢,殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵!

  別讓公設成為乏人問津的蚊子館!算一算:合理的管理費該收多少?

  你買屋的成本,有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會,進一步說,管理費決定房子的一生!買間台北的2,400萬元的房屋,公設比30%,等於花了720萬元買公設,再加上240萬元的50年管理費,就變成960萬元的開銷!小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理,大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡,甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問!你一定要精打細算,知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算!

  優質的物業服務理念:極致服務,恰到好處。從軟硬體維護服務,到社區總體營造甚至財源開拓,面面俱到才是好管理。

  「物業設計」必須獨立成為專業領域,才能提高建築價值,從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質,減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期,加入「以人為本」的整體物業設計概念,包括硬體動線、服務機制、能源損耗、人力資源配置等等,日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用,進而確認建案的物業管理服務水平。

各界推薦

  【物業管理專家】

  高永昆博士(中華民國物業管理經理人協會名譽理事長)

  蘇雅頌(中華民國物業管理經理人協會理事長)

  許振煙 (新光保全副總經理)

  【學界】

  姚立德(國立台北科技大學校長)

  陳建謀(華夏技術學院資產與物業管理所所長)

  【媒體人】

  林青蓉(名節目主持人)

  田大權(大聲行銷顧問公司執行總監)

  倪子仁(好房研展中心執行長)

  【企業界】

  陳煌銘 (台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長)

  王福漲(21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長)

  傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理)

  張麗蓉(遠雄房地產行銷副總)

  【設計師】

  徐志強(原堂室內裝修工程股份有限公司總經理)

  袁宗南(燈光設計大師)


作者介紹

作者簡介

陳品峯 Forrest Chen


  安杰國際物業集團董事總經理

  1964年生,來自九份山城的礦工兒子,

  臺北科技大學經營管理EMBA畢,

  建築與物業工作者,超過25年以上的工作經驗。

  東帝士建設、康和建設工程監工、行銷、交屋、

  兩岸著名建案物業設計顧問

  曾擔任遠雄建設林口、三峽招商顧問、

  遠雄建設常年物業設計顧問、七匹狼集團亞洲十大豪宅恒禾七尚物業顧問、

  臺北市政府民間參與投資興建營運出租住宅導入PFI計劃協同顧問、

  臺北市公營住宅大龍峒物業管理、

  萬通臺北2011酒店公寓經營顧問、臺中順天建設行政公寓經營與顧問。

  獲獎與榮譽:

  以創新服務理念榮獲經理人雜誌2010年度MVP經理人

  現任中華國際酒店公寓發展協會理事長、

  曾任臺北科技大學EMBA會長、系友會理事長、

  獲得英國國際管家協會管家證書

  以創造被利用價值為理念、專注提供全方位物業經營的解決之道,

  希望讓物業設計成為顯學,也期待臺式溫馨物業服能展躍於國際。


目錄

物業管理專家推薦   開拓前期物業規劃設計的新契機 高永昆
  「以人為本」的物業規劃設計 蘇雅頌
讓「家」成為真正安心的休息 許振煙

學界推薦 發現台灣物業管理新價值 陳建謀
媒體推薦 好房子的真價值,是幸福! 田大權
企業界推薦
引領方向的全方位物業指南針 王福漲
建築生活,用心服務 張麗蓉          

自序 :  創造台式物業設計的價值

前言:認識物業設計,建商有用心、買屋好放心!
•你知道什麼是建築物業設計嗎?    
──物業管理趨勢觀測站:台灣vs.大陸    
•買屋入手,物業設計看門道    

Part1  保值第一課,公設學問大:打造「燈亮、花開、人和」的社區環境
1-1從零到有,公設時代來臨
1-2永遠的話題王──公設規劃比一比
.求吸睛──建商最愛的公設規劃
.要實用──社區住戶最喜歡的公設    
.社區住戶最不喜歡的公設排行    
.別讓公設成為乏人問津的蚊子館    
1-3戶外景觀設施設計──享受低負擔的高級職人質感
外牆篇
.夜間燈光:妝點建築,溫暖街廓
.管制燈源:節能美化並行不悖    
.清洗與維護外牆:讓建築常保如新
庭園景觀篇
.景觀水池維護:造美景、納財氣
.庭園燈光規劃:樹影與光影共舞
.戶外地坪設計:務必留心防滑與保養
.庭園植栽管理:看繁花似錦,都市森呼吸
.設置風雨走廊:遮雨蔽日好愜意
1-4大廳的設計與規劃──創造人與人之間的溫度
.大廳配置:建構完美飯店式服務
.服務櫃檯空間規劃:注重收納,便利維護
.走出櫃檯:延伸性服務細節規劃
.監控系統的規劃:安全第一,視線零死角
.大廳空調配置規劃:環保節能設計,帶來清涼感
1-5你不該錯過的機能性公共設施──安心、安全、環保
.享受優良的停車空間:從細節開始加分……
.垃圾處理室及工具間:落實清潔和衛生的第一步
.電梯及梯廳:安全美觀缺一不可
.信箱區:妥善安排住戶最密集使用的區域
.公佈欄:讓眾人之事,被清楚看見
.樓梯間:不要讓雜物阻礙逃生的道路
.物業辦公室:讓人員有完整的服務空間
.管委會辦公室:增加住戶對社區的貢獻度
.屋頂平臺:讓戶外陽光掃除陰霾    

1-6休閒性公共設施:軟實力、硬實力,關鍵規劃力
運動空間
.健身房:器材、空調、電視、隔音,缺一不可
.桌球室:空間大小有關係
.撞球室:不建議與桌球室設於一地
.韻律教室:課程安排和硬體同樣重要    

閱讀空間
.圖書館:藏書量是使用的關鍵

餐飲空間    
.宴會廳:設計要注意大小和使用性
.Lounge Bar:營造時尚氛圍
.多功能教室:鎖定特定項目規劃
.KTV室:沒有良好隔音萬萬不行
.視廳室:自助社區電影院
.游泳池:後續維護成本是關鍵
.SPA水療館:經營維護有技巧
.兒童遊戲室:清潔消毒不可少
1-7 門面定期換新裝──安全、房價有保障

Part2.  疑難雜症,讓專業物業管理幫你忙
2-1 讓建築有了溫度──就靠物業管理服務人員
.功能1:前期協助建商,後期協助住戶
.功能2:專業管理點亮社區房價光明燈
.功能3:靠規劃,得獎社區讓你房價穩穩漲
.功能4:專業知識打理社區疑難雜症
2-2 社區對物業管理公司的四大迷思
.迷思1:管委會成立後,一定要換掉代管期的物業管理公司?
.迷思2:物業管理公司要每年換才會管得好?
.迷思3:物業管理公司要續約,一定要回饋降價?
.迷思4:物業管理公司只是人力派遣公司?    
2-3 張大眼睛,精挑物業管理公司    
.Point 1:是否了解並且符合社區的需求?    
.Point2:檢視對現場服務人員的掌控程度有多少?
.Point3:社區現場人員身家調查    
.Point4:測試物業管理公司的管理效率    
.Point5:優質總幹事從交接時看仔細
.Point6:社區現場人員是否有足夠的教育訓練?    
.Point7:是否提供社區支援與加值服務?
.Point8:是否為社區作整合性服務規劃?
.Point9:確認發生狀況時,合約內的賠償方式
.Point10:檢視接案的規模大小和多寡    
.Point11:檢查竊案發生時的處理方式與程序

Part3  你不能不知道:房價與管理費的等比關係
3-1公設+管理費=買屋成本的36%
.頭期款+房貸≠買房預算    
.看清楚,哪些是公共設施?    
3-2 管理費決定房子的一生    
.真相:我們付的管理費,可能不太夠!    
.事先盤點:管理費的用途有哪些?    
.算一算:合理的管理費該收多少?    
.如何計算管理費?第一年就要考慮建築物的維護問題    
.省電祕方:降低公用電費的五個撇步    
.社區資源回收:有效降低垃圾量    
.更換省電燈泡:經費補助省成本    
.善用公共資源:有效爭取更多補助    
.增加社區財源:開源節流雙項並行    

Part4  新觀點,打造完美幸福宅    
4-1 他山之石:各國物業管理面面觀    
.日本:制度完整糾紛少
.美國:專業化管理,保險降低風險    
.英國:房屋類型決定物業管理類型    
.香港:法治建全,有章可循    
.中國:物業管理漸趨多樣化發展    
4-2物業管理的服務新潮流    
.潮流1:環保物業管理    
.潮流2:運用數位化資訊平臺
.潮流3:經營物業服務模式
.潮流4:全齡化住宅服務    

4-3 加入創意和新意:時尚物業管理
.面向1:住宅健診中心    
.面向2:寵物友善空間    
.面向3:免下車服務中心    
4-4 前期提供物業設計,日後提供極致服務